138
Технология блокчейн способствует изменениям в различных отраслях промышленности, а сектор недвижимости, как представляется, уже созрел для таких изменений. Как же блокчейн сделает сделки с недвижимостью более эффективными?
Интернет позволил частным лицам быстро и дешево передавать информацию без навязчивых посредников. Технология блокчейн предлагает те же преимущества, но позволяет передавать стоимость. Таким образом, если Интернет предназначен для передачи слов и изображений, то блокчейн-платформы – для передачи денег, активов и стоимости.
Традиционные сделки с недвижимостью сложны, дорогостоящи и требуют много времени. Процессы управления в секторе недвижимости (покупка и продажа, аренда и лизинг, финансирование и администрирование) отнимают много времени и неэффективны. Даже сегодня эти процессы в значительной степени носят бумажный характер и требуют привлечения посредников, таких как управляющие активами и недвижимостью, коммунальные службы, банки, земельные кадастры, нотариусы, брокеры, юристы и другие консультанты.
Технология блокчейн трансформирует неэффективные отрасли, и недвижимость не является исключением. В данной статье рассматриваются основные варианты использования технологии блокчейн в сфере недвижимости и возможные преобразования в пяти основных областях:
- Дезинтермедиация
- Предотвращение мошенничества
- Интеллектуальные контракты
- Программируемые деньги
- Токенизация
1. Дезинтермедиация
Операции с недвижимостью являются громоздкими, непрозрачными и дорогостоящими из-за требований посредников, таких как брокеры, государственные базы данных недвижимости, титульные компании: страховые и имущественные базы данных, эскроу-компании, инспекторы, оценщики и нотариусы.
Эти посредники существуют потому, что они владеют информацией, доступ к которой может быть затруднен, или обладают навыками/лицензиями, необходимыми для работы в существующей экосистеме недвижимости.
Публичный блокчейн – это распределенная база данных, в которую любой желающий может записать информацию, не подвергая ее цензуре и не нуждаясь в разрешении. В равной степени любой может получить доступ к этой информации.
Рассмотрим право собственности на недвижимость. Окружные регистраторы и компании, занимающиеся страхованием титулов, ведут базы данных, содержащие сведения о владельцах недвижимости. Эта информация включает в себя адрес, предыдущих и нынешних владельцев, а также различные обременения, например, ипотеку. До появления Интернета эти государственные органы и титульные компании были необходимы для проверки и регистрации данных о собственности. Как блокчейн может заменить этих посредников?
Джейсон Рэй, исполнительный вице-президент и технический директор Urban Land Institute, утверждает, что технология блокчейн вскоре позволит каждому объекту недвижимости иметь соответствующий цифровой адрес, содержащий сведения о проживании, финансах, законодательстве, характеристиках здания, физических характеристиках и записи всех исторических транзакций. "Эти данные будут немедленно доступны в режиме онлайн и сопоставимы по всем объектам недвижимости", – говорит он. "Скорость совершения сделок сократится с нескольких дней/недель/месяцев до нескольких минут или секунд".
В настоящее время право собственности на недвижимость представляет собой бумагу. Чтобы передать собственность, необходимо заполнить графы в акте, подписать его ручкой, отвезти к нотариусу, который его заверяет, а затем доставить эту бумагу в регистрационную палату округа для внесения в базу данных. Не совсем эффективный цифровой процесс.
Используя блокчейн для учета собственности, мы можем создать цифровой титул. Это криптографически защищенная запись, которая может быть передана или проверена так же быстро и дешево, как электронное письмо. До появления электронной почты для отправки письма требовались конверты, марки, грузовики, сортировочные станции и почтовые работники для организации и распределения корреспонденции. Оцифровка сообщений устранила почтовых посредников. Как только люди смогут самостоятельно проверять документы на недвижимость и передавать право собственности в цифровом виде, брокеры, эскроу-компании, компании титульного страхования, регистраторы округов и нотариусы последуют за упадком почтового отделения.
Устранив этих сторонних посредников, можно сократить сопутствующие расходы. Использование блокчейна и смарт-контрактов для автоматизации этих процессов позволит сэкономить время и деньги. В результате покупатели и продавцы получат более эффективный опыт.
2. Предотвращение мошенничества
Мошенничество в сфере недвижимости носит массовый характер. На низком уровне его совершают мелкие воришки, арендующие помещения за 500 долларов, а на высоком уровне – крупнейшие мировые банки и ипотечные кредиторы, создающие хаос с помощью вводящих в заблуждение субстандартных договоров аренды.
Как блокчейн может предотвратить мошенничество в сфере недвижимости? С помощью неизменяемой базы данных, обновляемой неограниченным числом участников, которая не зависит от доверия какой-либо одной стороны, не имеет единой точки отказа, в которой регистрируются отправитель и получатель средств и где хранятся цифровые сертификаты собственности на недвижимость. Блокчейн способен сделать поддельные документы о праве собственности и фальшивые листинги уходящими в прошлое. Уникальные цифровые сертификаты собственности практически невозможно воспроизвести, и они будут напрямую связаны с одним объектом недвижимости в системе, что сделает практически невозможным продажу или рекламу объектов, которые вам не принадлежат.
Швеция стала одной из первых стран, рассмотревших варианты использования блокчейна в сфере недвижимости и создания неизменяемых систем передачи прав собственности, сотрудничая с компаниями Chromaway и Kairos Future, а правительство Великобритании объявило о плане перехода к 2022 году на систему земельного кадастра на основе блокчейна.
3. Смарт-контракты
Цель смарт-контракта – уменьшить потребность человека в обработке, доверии и проверке соглашения. Интеллектуальный контракт автоматизирован и выполняет то или иное действие при выполнении определенных условий. Блокчейн-платформы, такие как Ethereum, способны выполнять "умные контракты" – этот термин впервые ввел в обиход пионер цифровых денег Ник Сабо. Он привел пример торгового автомата, который выдает товар после того, как сделан выбор и внесена нужная сумма. Как же можно использовать смарт-контракт в сделках с недвижимостью с помощью блокчейна?
Эндрю Хинкс, партнер группы по разрешению споров Berger Singerman LLP, объясняет, как смарт-контракты могут радикально изменить способ проведения простых сделок с недвижимостью. "Сторона А и сторона Б заключают договор, согласно которому сторона А должна заплатить стороне Б 200 000,00 долл. в обмен на то, что сторона Б согласится передать право собственности на кондоминиум стороны Б стороне А после получения платежа", – поясняет Хинкс. "В настоящее время, если сторона А выплачивает деньги, а сторона Б впоследствии отказывается передать право собственности, сторона А должна нанять адвоката, чтобы добиться конкретного исполнения этого договора или возмещения убытков. Решение об исходе дела будет принимать третья сторона: судья, присяжные или арбитр".
Однако, по словам Хинкса, использование смарт-контракта позволяет избежать ситуации, когда одна сторона исполняет договор, а другая отказывается или не исполняет его. "Используя смарт-контракт, стороны A и B могут договориться об одной и той же сделке, но структурировать ее по-разному", – поясняет он. "В данном сценарии сторона А согласится заплатить стороне Б виртуальную валюту на сумму 200 000 долларов, а сторона Б согласится передать право собственности на кондоминиум в специализированном типе монет на блокчейне. Когда сторона А переводит виртуальную валюту стороне Б, это действие служит триггерным событием для стороны Б, которая затем автоматически отправляет специализированную монету, обозначающую право собственности на кондоминиум, стороне А. После этого передача завершается, и право собственности стороны А на кондоминиум подтверждается публично доступной записью в блокчейне".
Структурирование этой транзакции в виде смарт-контракта гарантирует, что передача произойдет сразу же после получения средств и приведет к созданию общедоступной и проверяемой записи о передаче. Поскольку контракт автоматически исполняется на основе заранее определенных правил, согласованных сторонами договора, риск мошенничества минимален, и практически нет необходимости во внешних мерах по обеспечению исполнения соглашения. Таким образом, для принуждения к передаче прав после осуществления платежа никогда не потребуется подавать иск о конкретном исполнении, поскольку монета, представляющая собой право собственности на кондоминиум, передается автоматически, и информация о передаче прав автоматически публикуется третьим лицам в блокчейне.
4. Программируемые деньги
Хотя криптовалюта в сфере недвижимости оказалась слишком волатильной, чтобы быть эффективной в качестве платежной валюты, реальная сила цифровой валюты в сфере недвижимости заключается в том, что она представляет собой программируемый цифровой код. Для фиатных денег нужны люди и банки, а цифровые деньги можно запрограммировать на депонирование и самораспределение.
Когда кто-то снимает квартиру, хозяин берет залог на случай, если арендатор нанесет ущерб имуществу. По закону он должен хранить эти средства на отдельном эскроу-счете и не тратить их. По окончании срока аренды арендатор должен полагаться на добросовестность арендодателя в вопросе возврата залога. Но если вы когда-нибудь посещали суд по рассмотрению мелких исков, то знаете, как часто эта система, основанная на доверии между людьми, дает сбой.
В биткойне есть функция, называемая мультиподписью. При отправке биткойна вы используете свой закрытый ключ, чтобы подтвердить отправку цифровой валюты другому лицу. С помощью "мультиподписи" можно создать транзакцию с тремя закрытыми ключами, где для отправки валюты требуется как минимум два.
Используя эту функцию, можно создать программируемый эскроу. Вместо того чтобы отправлять арендодателю доллары на банковский счет, арендатор и арендодатель создают транзакцию с несколькими подписями. Арендатор и арендодатель имеют по одному закрытому ключу, а третий ключ передается нейтральной третьей стороне, которая может выступать в качестве арбитра. Для того чтобы страховой депозит был потрачен, два из трех человек должны использовать свой закрытый ключ. Средства хранятся в криптоэскроу на протяжении всего срока аренды.
Арендатор почти всегда захочет вернуть свой депозит, поэтому он одобрит транзакцию с помощью своего закрытого ключа. По окончании срока аренды, если арендатор не нанес ущерба имуществу, арендодатель использует свой закрытый ключ для разблокировки биткойн-депозита.
Если арендатор нанес ущерб имуществу, то арендодатель направляет доказательства арбитру. Арендатор может ответить. После того как арбитр выслушает обе стороны, он использует свой закрытый ключ для отправки депозита выигравшей стороне. Биткойн может быть отправлен мгновенно, 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Не нужно ждать бумажного чека по почте или разбираться с номерами счетов и банковскими часами для банковского перевода. Использование блокчейна позволяет безопасно, быстро и дешево проводить эскроу-переводы в сфере недвижимости.
5. Токенизация
Цифровые ценные бумаги, или токены, – это традиционные ценные бумаги, в основе которых лежит технология blockchain. Цифровые ценные бумаги могут представлять собой долю владельца в материальных активах, таких как недвижимость. Цифровые ценные бумаги позволяют инвесторам видеть структуру собственности в верифицируемой сети blockchain и призваны обеспечить повышенную прозрачность.
Возможность приобрести цифровой токен, представляющий собой долю в объекте недвижимости, снижает барьеры для инвестирования в недвижимость. Как правило, для приобретения недвижимости требуется значительный первоначальный капитал. В качестве альтернативы инвесторы могли бы объединить свои средства для приобретения более крупных объектов недвижимости. С помощью блокчейна инвесторам достаточно получить доступ к торговому приложению, чтобы покупать и продавать доли токенов по своему усмотрению. Кроме того, дробное владение позволит получить все преимущества инвестирования в недвижимость без административных задач, связанных с самостоятельным управлением объектами. При масштабировании токенизированная недвижимость значительно расширит потенциальный круг инвесторов и увеличит поток ликвидности недвижимости в глобальном масштабе.
tZERO – технологическая компания, создающая и коммерциализирующая платформы на основе блокчейна, которые предлагают решения для торговли цифровыми ценными бумагами и цифровыми активами. В июле группа объявила о заключении партнерства с компанией Aspen Digital Inc. с целью обеспечения возможности торговли ее цифровыми ценными бумагами ASPEN на САР tZERO.
Акции ASPEN будут представлять собой косвенную собственность на 18 млн. долларов США в St. Regis Aspen Resort, пятизвездочном отеле класса люкс на 179 номеров, расположенном в Аспене, штат Колорадо. Это лишь один пример того, как блокчейн для недвижимости позволяет токенизировать крупномасштабные проекты в сфере недвижимости.
Резюме
Пандемия вируса COVID-19 во всем мире оказала разрушительное воздействие на индустрию недвижимости. Поскольку многие представители отрасли находятся в режиме выживания, потребуется время для перехода на новые решения.
Однако блокчейн быстро становится лучшим новым технологическим стеком для платформенных услуг в сфере недвижимости, управления и эксплуатации недвижимости, лизинга и брокерских услуг, исследований и оценки, планирования и строительства, а также решений "умного города". В результате повсеместной интеграции блокчейна в сферу недвижимости будет достигнута экономия средств, эффективность, сокращение мошенничества и удобство для покупателей и продавцов.
Другие статьи
